LINK REPORT: Báo cáo thị trường bất động sản TPHCM Q1/2026
TÊN BÁO CÁO: Báo cáo thị trường bất động sản TPHCM Q1/2026
ĐƠN VỊ NGHIÊN CỨU: Savills – Tập đoàn cung cấp dịch vụ bất động sản toàn cầu có trụ sở chính tại London, Anh, được thành lập vào năm 1855. Tại Việt Nam, Savills Việt Nam hoạt động từ năm 1995, là đơn vị tư vấn, môi giới, định giá và quản lý vận hành bất động sản uy tín.
NĂM BÁO CÁO: 2026
CÁC THUẬT NGỮ VÀ DỊCH NGHĨA:
- NLA – diện tích cho thuê thực
- CBD (Central Business District) – khu trung tâm thương mại, kinh doanh của một thành phố
Savills Việt Nam vừa công bố Market Brief Q1/2026 về thị trường bất động sản tại TPHCM. Từ góc nhìn phân tích thị trường, KL Marketing tổng hợp những điểm nổi bật trong báo cáo để làm rõ sự khác biệt giữa nhóm bất động sản thương mại và thị trường nhà ở để bán.
Báo cáo cho thấy một bức tranh có sự phân hóa khá rõ ràng giữa các phân khúc. Ở nhóm bất động sản thương mại, bán lẻ, văn phòng, khách sạn và căn hộ dịch vụ vẫn duy trì nền tảng tương đối ổn định. Trong khi đó, thị trường nhà ở để bán, gồm căn hộ và biệt thự/nhà phố, chịu áp lực rõ hơn khi chi phí vay tăng và người mua ngày càng trở nên thận trọng.
Bài viết dưới đây tập trung vào những số liệu và diễn biến chính được Savills ghi nhận trong quý 1/2026, đồng thời đặt chúng trong bối cảnh chung của thị trường để doanh nghiệp có thêm cơ sở tham khảo khi theo dõi các quý tiếp theo.
1. Kinh tế Việt Nam duy trì đà tăng trưởng, dòng vốn FDI tiếp tục nhận dấu hiệu tích cực
Quý 1/2026, GDP Việt Nam tăng 7,8% so với cùng kỳ, cao hơn 0,8%. Hoạt động thương mại tiếp tục được mở rộng khi nhập khẩu tăng 27%, đạt 127 tỷ USD, còn xuất khẩu tăng 19%, đạt 123 tỷ USD.
Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cũng ghi nhận mức tăng đáng kể:
- Tổng vốn FDI đăng ký đạt 15,2 tỷ USD, tăng 43% so với cùng kỳ.
- Vốn FDI giải ngân đạt 5,4 tỷ USD, tăng 9% và là mức cao nhất theo quý trong 5 năm.
- Vốn đăng ký mới đạt 10,2 tỷ USD, đến từ 904 dự án; ngành sản xuất chiếm 69%.
- Khách quốc tế đạt hơn 6,8 triệu lượt, tăng 12%.
- Doanh thu bán lẻ đạt 1,9 triệu tỷ đồng, tăng 11% theo giá trị danh nghĩa và 7% theo giá trị thực.
- Có 96.038 doanh nghiệp thành lập mới và hoạt động trở lại, tăng 32% so với cùng kỳ.
Các chỉ số vĩ mô cho thấy nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng, nhưng điều này lại chưa đồng nghĩa với khả năng chi trả bất động sản của người dân sẽ được cải thiện tương ứng, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vay tăng.
2. Ngành bán lẻ TPHCM: nguồn cung hạn chế trong khi sức mua tiếp tục tăng
Thị trường bán lẻ bước vào năm 2026 với nguồn cung mới khá hạn chế. Quý 1 không ghi nhận dự án mới, đưa tổng nguồn cung lên khoảng 1,6 triệu m² diện tích cho thuê thực (NLA) từ hơn 160 dự án.
Trong khi đó, sức mua của người dùng vẫn duy trì đà tăng trưởng. Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng tại TPHCM đạt 475 nghìn tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái; riêng doanh thu bán lẻ hàng hóa tăng 15% ở tất cả các phân khúc.
Tỷ lệ lấp đầy có sự điều chỉnh nhẹ do một số khách thuê F&B và giải trí lớn rút khỏi khu vực ngoại thành, nhưng vẫn duy trì trên 90%. Cùng với đó thì giá thuê trung bình theo quý giảm xuống 1,6 triệu đồng/m²/tháng, phần lớn là do Saigon Marina IFC tạm ngừng cho thuê để tái cấu trúc mặt bằng.
Theo dự báo được dẫn trong báo cáo, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng tại TPHCM có thể tăng bình quân 12-13% mỗi năm đến 2030. Trong bối cảnh sức mua tăng nhưng nguồn cung mới còn hạn chế, bài toán về mặt bằng sẽ tiếp tục là một yếu tố quan trọng cần được đưa ra lời giải đối với các thương hiệu bán lẻ và F&B.
3. Văn phòng TPHCM duy trì trạng thái cân bằng
Thị trường văn phòng không có biến động lớn trong quý đầu năm. Nguồn cung tăng thêm từ 5 dự án Hạng C, đưa tổng nguồn cung lên khoảng 3 triệu m² NLA từ hơn 400 dự án.
Trong báo cáo, văn phòng được phân thành 3 hạng A, B và C, dựa trên chất lượng và đặc điểm của từng tòa nhà. Nhu cầu thuê hiện diện ở cả 3 hạng, nhưng tập trung nhiều hơn ở hạng A và B, đặc biệt tại khu vực CBD và Thủ Thiêm.
| Chỉ số | Q1/2026 |
| Tổng nguồn cung | ~3 triệu m² NLA |
| Văn phòng Hạng A | 19% |
| Tỷ lệ lấp đầy | 88% |
| Giá thuê trung bình | ~900.000 đồng/m²/tháng |
Các nhóm ngành đóng góp nhu cầu chính gồm tài chính – bảo hiểm – bất động sản (FIRE), phân phối và công nghệ thông tin.
Nguồn cung Hạng A của TPHCM vẫn thấp hơn đáng kể so với Bangkok, Jakarta và Singapore. Trong giai đoạn đến 2028, thị trường dự kiến bổ sung gần 100.000 m² NLA từ 4 dự án.
HCMC IFC được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho khu vực CBD, đồng thời hỗ trợ quá trình hình thành Thủ Thiêm như một trung tâm văn phòng mới của thành phố.
4. Khách sạn đầu năm 2026 duy trì công suất lấp đầy ở mức ổn định
Thị trường khách sạn tại TPHCM duy trì công suất ổn định trong bối cảnh lượng khách du lịch tiếp tục tăng và nguồn cung mới còn hạn chế.
Quý 1, tổng nguồn cung đạt gần 17.000 phòng; tỷ lệ lấp đầy đạt 80%, trong khi giá phòng bình quân (ARR) đạt khoảng 2,6 triệu đồng/phòng/đêm và lượng khách đến TPHCM đạt khoảng 20 triệu lượt.
Điểm khác biệt xuất hiện khi nhìn theo phân khúc:
- Công suất phòng khách sạn 5 sao giảm nhẹ so với quý trước, chủ yếu do nhu cầu từ khách công vụ và khách MICE (du lịch kết hợp hội họp, sự kiện) hạ nhiệt sau mùa cao điểm cuối năm.
- Khách sạn 3-4 sao tiếp tục cải thiện hiệu suất nhờ nhu cầu nghỉ dưỡng ngắn ngày trong nước vẫn được duy trì.
Đến năm 2028, hơn 800 phòng mới dự kiến được bổ sung và toàn bộ sẽ toạ lạc tại Quận 1. Nguồn cung này tiếp tục củng cố vai trò chủ chốt của khu vực trung tâm trong thị trường khách sạn TPHCM.
5. Căn hộ dịch vụ hưởng lợi từ quá trình sàng lọc nguồn cung
Căn hộ dịch vụ là một trong những phân khúc có diễn biến tích cực hơn trong quý 1.
Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ giảm còn gần 7.300 căn tại 144 dự án, sau khi một số dự án tạm đóng cửa để cải tạo hoặc chuyển đổi công năng. Việc thu hẹp nguồn cung tập trung chủ yếu ở Hạng C và một phần Hạng B, trong khi Hạng A giữ mức ổn định.
Tỷ lệ lấp đầy đạt 84%, kéo theo giá thuê trung bình tăng lên khoảng 600.000 đồng/m²/tháng.
Khu vực CBD tiếp tục có hiệu suất tốt hơn nhờ lợi thế về vị trí toạ lạc, tỷ lệ lấp đầy và mức tăng giá thuê. Nhu cầu thuê tại các dự án Hạng B và C trong khu vực này cũng duy trì sự tích cực.
Đến năm 2028, nguồn cung mới dự kiến chỉ khoảng 1.200 căn, gồm 4 dự án mới và 4 dự án cải tạo. Quy mô nguồn cung hạn chế sẽ là yếu tố cần được theo dõi trong bối cảnh nhu cầu sở hữu căn hộ dịch vụ tại CBD vẫn duy trì trạng thái tích cực.
6. Căn hộ để bán chịu áp lực rõ nhất từ chi phí vay
Nếu các phân khúc thương mại vẫn duy trì tương đối ổn định thì thị trường căn hộ để bán lại đang gặp nhiều sức ép hơn.
Phân khúc cao cấp chậm lại rõ rệt, trong khi sản phẩm vừa túi tiền có tỷ lệ hấp thụ cao hơn khoảng 10 điểm phần trăm so với mức trung bình của thị trường.
Giá bán sơ cấp bình quân giảm xuống 91 triệu đồng/m² NSA. Nguồn cung ở mức giá dễ tiếp cận xuất hiện nhiều hơn, cùng với việc một số chủ đầu tư tăng chiết khấu và trì hoãn tăng giá ở các giai đoạn tiếp theo.
Chi phí vay đang trở thành biến số lớn hơn, tạo thêm áp lực cho thị trường căn hộ
Lãi suất đang trở thành một yếu cần được theo dõi. Cụ thể trong quý 1/2026:
- Lãi suất ưu đãi tăng lên khoảng 8-9%/năm.
- Lãi suất thả nổi có thể vượt 12%/năm.
- Khoảng 13.000 căn dự kiến mở bán trong năm 2026.
- Tổng nguồn cung tương lai lũy kế đến năm 2028 khoảng 59.000 căn.
Bức tranh thị trường cho thấy diễn biến lãi suất là một yếu tố cần được đề cao khi đánh giá khả năng hấp thụ nguồn cung căn hộ để bán mới trong thời gian tới. Những sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn đang có lợi thế nhất định về khả năng hấp thụ, trong khi phân khúc cao cấp ghi nhận tốc độ chậm lại.
7. Biệt thự và nhà phố hạ nhiệt, nguồn cung tương lai dịch chuyển về vùng ven
Phân khúc biệt thự/nhà phố cũng chịu tác động từ chi phí vay và các điều kiện tín dụng chặt chẽ hơn.
Nguồn cung mới trong quý chỉ đạt 70 căn, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm còn khoảng 2.900 căn. Doanh số bán đạt khoảng 300 căn, đưa tỷ lệ hấp thụ xuống 11%. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có tiến độ xây dựng tốt, pháp lý rõ ràng và có chính sách bán hàng hỗ trợ.
Giá bán sơ cấp trung bình tăng lên 199 triệu đồng/m² đất. Mức tăng này có liên quan đến mức hấp thụ mạnh tại Vinhomes Green Paradise trong quý trước và việc một số dự án đang được tiếp tục điều chỉnh giá.
Điểm khác biệt của phân khúc biệt thự và nhà phố nằm ở nguồn cung tương lai:
| Khu vực | Tỷ trọng nguồn cung tương lai |
| Vùng ven | 65% |
| Khu Đông TPHCM cũ | 23% |
| Khu vực khác | 12% |
Khoảng 11.500 căn dự kiến được đưa ra thị trường trong thời gian tới. Trong đó, khu vực Cần Giờ và Củ Chi dẫn đầu nguồn cung vùng ven thành phố nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng dự kiến được triển khai; khu Đông đóng góp 23%, chủ yếu từ những dự án đã tháo gỡ vướng mắc pháp lý và có quỹ đất của các chủ đầu tư uy tín.
Như vậy, trong khi hoạt động giao dịch ngắn hạn đang chậm lại, nguồn cung tương lai lại cho thấy sự dịch chuyển rõ hơn về các khu vực có quỹ đất lớn để phát triển dự án.
8. Thị trường đang phân hóa: Marketing bất động sản cần bám sát từng nhóm nhu cầu
Nếu đặt các phân khúc cạnh nhau, thị trường TPHCM quý 1/2026 cho thấy hai diễn biến khá khác biệt.
Nhóm bất động sản thương mại gồm bán lẻ, văn phòng, khách sạn và căn hộ dịch vụ nhìn chung duy trì hoạt động tương đối ổn định. Ngược lại, nhóm căn hộ để bán chịu tác động rõ hơn từ lãi suất và khả năng tiếp cận vốn. Dữ liệu căn hộ để bán cho thấy tỷ lệ hấp thụ giảm còn 40%, trong khi phân khúc biệt thự/nhà phố chỉ còn 11%.
Có thể tóm tắt bức tranh quý 1 qua ba điểm sau:
- Hoạt động thương mại duy trì tương đối tích cực: doanh thu bán lẻ tiếp tục tăng, trong khi tỷ lệ lấp đầy văn phòng đạt 88%, công suất khách sạn đạt 80% và căn hộ dịch vụ đạt 84%.
- Thị trường nhà ở để bán thận trọng hơn: tỷ lệ hấp thụ giảm ở cả căn hộ và biệt thự/nhà phố. Chi phí vay cao hơn cũng là yếu tố cần theo dõi khi đánh giá khả năng hấp thụ trong thời gian tới.
- Nguồn cung tương lai tiếp tục được bổ sung: nguồn cung căn hộ dự kiến đạt khoảng 59.000 căn lũy kế đến năm 2028. Với biệt thự/nhà phố, khoảng 11.500 căn dự kiến được đưa ra thị trường, trong đó 65% nằm tại các khu vực vùng ven.
Từ dữ liệu này, có thể thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn mà hiệu quả hoạt động giữa các phân khúc ngày càng khác nhau. Vì vậy, việc nhìn thị trường TPHCM như một tổng thể duy nhất sẽ khó phản ánh đầy đủ diễn biến thực tế của từng nhóm sản phẩm trong ngành bất động sản.
9. Kết luận: Thị trường bất động sản TPHCM đang bước vào giai đoạn phân hóa
Quý 1/2026 chưa cho thấy một xu hướng suy giảm đồng loạt trên thị trường bất động sản TPHCM. Các phân khúc thương mại vẫn duy trì những chỉ số tương đối tích cực, trong khi nhà ở để bán chịu sức ép rõ hơn từ lãi suất và khả năng tiếp cận vốn.
Từ góc nhìn của KL Marketing, điểm quan trọng khi đọc báo cáo này nằm ở sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực. Các chỉ số về nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy, công suất hay khả năng hấp thụ đang cho thấy mỗi nhóm sản phẩm có một diễn biến riêng. Vì vậy, dữ liệu thị trường cần được xem xét theo từng phân khúc và khu vực thay vì sử dụng một chỉ số chung để đại diện cho toàn bộ thị trường TPHCM.
Doanh nghiệp bất động sản cũng cần điều chỉnh chiến lược tiếp thị theo từng phân khúc, khu vực và nhóm khách hàng mục tiêu. Đây cũng là cơ sở để doanh nghiệp lựa chọn dịch vụ marketing bất động sản phù hợp, từ xây dựng nhận diện dự án, tiếp cận khách hàng tiềm năng đến hỗ trợ tạo và chuyển đổi lead.
Trong các quý tiếp theo, khả năng hấp thụ nguồn cung mới, diễn biến lãi suất và tiến độ đưa các dự án tương lai ra thị trường sẽ là những yếu tố cần tiếp tục theo dõi. Đây cũng là những biến số được thể hiện xuyên suốt trong các phân tích của Savills đối với từng phân khúc.
